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最高人民法院


最高人民法院关于武都县佛教协会与罗兆年、罗玉成、罗志民及武都县城关镇供销服务公司房屋纠纷案的批复

1987年8月24日，最高人民法院

甘肃省高级人民法院：
你院甘法民文（1987）2号《关于武都县佛教协会与罗兆年、罗玉成、罗志民及武都县城关镇供销服务公司房屋纠纷一案的请示报告》收悉。
据你院报告所述，罗氏家族原有家佛殿一处，占地面积9分9厘，其中有大小佛殿各一座及土平房三间。1942年农历正月，武都县佛教协会与罗兆年、罗兆辉、罗龙氏签订了借用合同。合同载明：“武都佛教会无资借租罗氏家佛殿原有殿宇修补供佛，并在空地修盖房舍。自合同之后，佛教会在内常常居住，罗氏户内不得中途阻止强迫迁移。若佛教会于任何时期不愿住居，自动迁移时，所有新旧殿宇及土木建筑之类，佛教会情愿无资缴还罗氏，不取分文代价。”合同签订后，佛教协会曾将小佛殿及三间土平房拆除，用其砖瓦木石及群众募捐的资金，新建房屋十六间。土改时，对大佛殿及十六间房屋之产权没有明确其归属。1958年佛教活动停止。1961年9月，武都县房管所将上述房屋以公产进行登记管理。“文革”中，武都县城关镇供销服务公司向房管部门承租了全部房屋，并将大佛殿拆除。1982年10月，武都县人民政府落实宗教团体房屋政策，将十六间房屋发还给武都县佛教协会。1984年后，罗兆年与其侄儿罗玉成、罗志民以无处居住为由，相继占用8间房屋。为此，佛教协会向人民法院提起诉讼。
经研究，我们认为：1942年双方当事人所订合同，是在解放前土地私有时以家庙、宅基地为标的物的借用性质的合同。现在处理该合同履行中发生的纠纷，首先必须考虑土地所有制已发生了根本性的变化，如果不顾土地所有制的变化，仍按原合同履行，既不符合现行政策法律，也不利于双方当事人民事权利的行使和社会经济秩序的稳定。根据该案情况，合同再无限期地继续履行已不可能，据此，双方当事人原订合同应予终止履行。但罗家基于原合同所享有的合法权益应依法予以保护，即应承认罗家对原有房屋的所有权，被武都县城关镇供销服务公司拆除的大佛殿，应由该公司予以合理赔偿；被武都县佛教协会拆除的小佛殿及三间土平房应由佛教协会补偿，即可以从现有的十六间房屋中补给相应间数，也可以折价补偿。至于佛教协会增建、扩建的房屋，鉴于该房屋系属群众捐助所得所建，且按照合同，产权尚未转移给罗家，故不能认为罗家已取得所有权，合同终止履行后，产权应归佛教协会所有。罗家要求确认其产权，依法不予支持。在该案具体处理中，要注意根据具体情况，做好双方当事人的工作，尽可能调解解决。


海南省三亚市人民政府


三亚市人民政府关于印发三亚市村庄建设管理办法的通知



各镇人民政府，各区管委会，市政府各有关单位：


　　《三亚市村庄建设管理办法》已经五届市政府第68次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。



二○一一年十一月七日



三亚市村庄建设管理办法



　　目 录



　　第一章 总 则


　　第二章 村庄规划的制定


　　第三章 宅基地确权登记


　　第四章 村民住宅建设审批和房产登记


　　第五章 村庄管理和奖励措施


　　第六章 法律责任


　　第七章 附 则



　　第一章 总 则



　　第一条 为进一步加强我市村庄规划建设管理，推进农村经济社会和生态环境的可持续发展，维护本市农民的权益，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》和《海南省城乡规划条例》等有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条 本办法适用于我市规划主城区建成区、各镇区建成区和特定控制区以外的村庄。


　　规划主城区建成区和各镇区建成区范围是指主城区中规划为城市建设用地和镇域中规划为镇区建设用地的范围。


　　特定控制区指风景名胜区、军事管理区，经省、市人民政府批准确定的沿海重点开发区、旅游渡假区、产业园区和市人民政府确定的其他成片建设区域。


　　第三条 相关部门职能：


　　市国土行政主管部门负责村庄土地权属证的登记管理工作，指导镇人民政府编制村庄土地利用规划和检查、制止违法占地行为。


　　市规划行政主管部门负责审批建设项目规划许可，指导镇人民政府编制村庄规划。



　　市建设行政主管部门负责审批建设项目施工许可、组织建设项目验收和房屋产权证的登记管理工作。


　　市综合行政执法局负责指导镇人民政府查处违法建设行为，对镇人民政府未查处的违法占地和违法建设行为进行立案查处。


　　镇人民政府负责村庄规划的组织编制；负责乡村基础公共设施建设和村庄环境整治改造；对违法占地和违法建设情况进行检查监督，及时制止，协助相关部门立案查处，拆除违章建筑。村民委员会在镇人民政府的指导下，配合做好村庄规划实施工作。


　　市消防、地震和人防等行政主管部门根据专业要求指导村庄规划编制。



　　第四条 村庄规划实施应优先安排基础设施以及公共服务设施的建设，形成配套设施完善的居住环境。


　　第五条 任何单位和个人必须服从规划要求，不得擅自改变规划，不得阻挠规划的实施，并有权对违反村庄规划的行为进行举报。


　　第二章 村庄规划的制定


　　第六条 编制和实施村庄规划应遵循《村庄和集镇规划建设管理条例》、《海南省城乡规划条例》和土地管理法规确定的原则，符合有关技术规定。


　　第七条 镇人民政府应当委托具有专业资质的规划设计单位编制村庄规划。对已编制新农村规划的村庄，可根据进展情况，重新修编规划。


　　第八条 编制和修编村庄规划应当遵循下列原则：


　　（一）村庄规划要在尊重农民意愿的基础上，节约和集约使用土地，有计划、有步骤、积极稳妥地推进村庄土地整理和农村居民点的集聚；


　　（二）统筹公共设施向中心村建设，避免公共设施重复、分散建设。


　　（三）突出村庄居住和公共设施功能区的消防、人防、绿地系统、环境卫生设施和防治自然灾害的专项规划，突出对村庄风貌、民俗特色和生态环境的保护。


　　（四）对历史文化名村中具有保存价值的文物等应当采取有效保护措施。


　　第九条 村庄规划包括村庄建设规划和村庄土地利用规划，主要内容应包括：村庄的位置、性质、规模、发展方向、交通和公共设施等，统筹安排村庄近期及远期建设发展。规划文本必须同时包括：《村庄现状分析图》、《村庄建设规划图》、《村庄基础设施规划图》和规划说明书，作为过渡期对每个村庄实施规划管理的基本依据，优先对村落布局和用地规模进行管控。


　　村庄规划的期限一般为十年。如经评估、论证需要，可在满五年期限后进行修编。


　　第三章 宅基地确权登记


　　第十条 村民使用宅基地应依法进行确权登记。


　　（一）申请人应持本村户籍证明、身份证，提出书面申请，由村小组、村委会、镇人民政府逐级签署意见，经公示且无异议的，向所在镇国土所申请土地确权，经核实符合村庄规划和“一户一宅”政策，国土所根据有关规定办理土地权属的登记，并报市国土行政主管部门于15个工作日内办理发证手续。


　　（二）农村村民一户只能拥有一处宅基地。宅基地的面积不得超过175平方米。非所在村户籍人口，不得申办宅基地。


　　（三）宅基地确权后，由于村镇规划和村民拆迁、重建等原因，需要调整宅基地形状、朝向和位置，可按等面积在原址或村庄规划区内其他位置进行置换，并重新核发宅基地使用证。


　　（四）已经划入城市规划区、重点旅游区和其他产业开发区内的村民住宅建设，鼓励集中兴建村民住宅小区，对于新的拆迁安置对象，不宜再采取划拨宅基地的方式安置，防止在城市建设中形成新的“城中村”，减少和避免“二次拆迁”。


　　第十一条 属以下情况者，不新批宅基地：


　　（一）不符合申请条件或申请人提供虚假情况；


　　（二）年龄未满18周岁的家庭成员；


　　（三）不符合村庄规划；


　　（四）经政府批准纳入搬迁改造实施计划和范围，且在自申报之日起两年内将启动改造；


　　（五）将原有宅基地及地上建筑物出卖、出租、赠与或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地；


　　（六）土地权属有争议。


　　第十二条 按规划需拆迁改造的区域，应依据村庄规划确定的居住区安排宅基地，不得在原址上审批新的宅基地，且原有宅基地上的房屋不得新建、扩建、改建。村民取得新的宅基地建设住宅的，原有宅基地须交回集体，由村委会根据村庄规划统筹整理。


　　第十三条 下列情形应予禁止：


　　（一）禁止为非本村户口村民颁发宅基地使用证。


　　（二）禁止城镇居民在农村购买宅基地。


　　（三）禁止一户多宅，违法多占宅基地。


　　（四）禁止在承包土地中擅自建设住宅。


　　（五）禁止非法转让宅基地；


　　第十四条 凡未编制规划的村庄，市国土行政主管部门原则上只确权原有宅基地，除特殊情况外（如拆迁），不得审批新增宅基地。


　　第四章 村民住宅建设审批和房产登记


　　第十五条 村农（居）民依法取得宅基地后，申请新建、改建、扩建住宅的，应依法进行规划报建。规划报建不收取费用。


　　（一）位于乡村规划区内项目建设，申请人应持宅基地使用证（或国有土地权证）含宗地坐标资料、户口簿、身份证明材料、项目设计图纸、村民委员会意见等材料，向规划所提出书面申请书，符合条件的，经审核后15个工作日内核发《乡村建设规划许可证》。


　　（二）村民可根据规划所出具的设计条件自行委托具有相应资质的建筑设计单位进行住宅设计或选择《海南省村镇居住建筑设计图集》和《三亚村镇居住建筑施工图推广图集》中相关设计图纸报批。


　　第十六条 村民住宅建筑面积不超过270平方米，建筑层数不超过三层，屋顶檐口高度控制在12米以内。


　　第十七条 已依法取得宅基地权属证，有下列情形之一的，不批建房屋：


　　（一）拟建用地已列入征收范围；


　　（二）村民所在村庄已列入城边村改造计划；


　　（三）不符合村庄规划；


　　（四）建筑面积超过控制标准。


　　第十八条 在乡村规划区内建设公共设施（如学校、幼儿园、卫生院、商业服务等），投资额在60万元以上或建筑面积在300平方米以上，必须依法申请建筑工程施工许可。建设项目经规划审查通过后，由申请人报市建设行政主管部门对工程设计、施工条件进行审查批准。


　　凡属申办建筑工程施工许可证的所有建设工程，均由市建设行政主管部门负责日常的质量安全监督工作。



　　第十九条 公共设施和村民住宅项目建设竣工后，应当持土地权属证、规划审查意见、施工批准文件和建设工程竣工测绘报告等材料，由所在镇规划所汇总，报市建设主管部门办理住宅验收手续。


　　第二十条 对经依法审批的村民住宅项目，验收合格后，村民应持农村村民申请房屋登记审批表、土地使用权证、家庭户口簿（身份证）、规划批准文件、房屋验收合格证明等有关材料由镇政府汇总，统一报市建设行政主管部门于15个工作日内颁发房屋权属证。


　　第五章 村庄管理和奖励措施


　　第二十一条 各行政村可设一名城乡规划建设管理联络员，业务上受各镇的领导，负责配合落实村庄建设规划的实施、民宅建设的指导、违章建筑的监察和宣传等工作。城乡规划建设管理联络员的工资由镇人民政府负担。


　　第二十二条 村民委员会应当加强对乡村基础设施、公共设施的管理，保证正常使用，任何单位和个人不得擅自占用或者损毁。


　　第二十三条 鼓励在政府主导下，按照“谁投资、谁经营、谁受益”的原则，吸引社会资金以多种方式参与乡村基础设施、公益事业的建设和经营。


　　第二十四条 村庄建设应推广使用沼气、太阳能、风能、水能等清洁型能源，政府相关行政主管部门应提供技术指导和资金补助。


　　第二十五条 在统一规划的前提下，村民住宅由个人出资建设，对符合相关规定的特殊困难农户，可向市建设行政主管部门或民政行政主管部门申请适当补助。乡村基础设施和公共设施由农村集体组织多渠道筹集资金建设，市、镇人民政府给予一定扶持。


　　第二十六条 在村庄范围内建设农民住宅可免交市政配套设施费。


　　第六章 法律责任


　　第二十七条 自本办法实施之日起，未取得宅基地权证确权、建设规划许可（或有关审查意见）、施工许可或者未按批准内容进行建设的，镇人民政府依据《海南省城乡规划条例》第七十四条规定，应责令其停止建设，限期改正或拆除。


　　第二十八条 未取得宅基地权证确权、建设规划许可（或有关审查意见）、施工许可或者未按批准内容进行建设的，在实施征地拆迁时一律不予补偿。


　　第七章 附 则


　　第二十九条 国有农场、林场在场部建成区外聚居点进行自住性民宅建设可参照本管理办法执行。


　　第三十条 本办法具体适用问题由市人民政府负责解释。


　　第三十一条 本办法自2011年 月 日起施行。本市有关农村村民在集体土地上实施房屋建设的规定与本办法不一致的，按本办法执行。