这份意向书真的无效吗？
杨红良
商品房买卖特别是二手房转让过程中，在正式签订房屋买卖合同之前，转让方和买受方往往会就签订正式买卖合同订立一份《房屋买卖意向书》。而在标的房屋有多个权利人的情况下，又往往只由其中一个权利人出面和买受人签署这份《房屋买卖意向书》。那么，这样的《房屋买卖意向书》的效力如何？下面，就以本人最近代理的一个案件说起。
在该案中，我方当事人是一套二手房的买受方，而该房屋的权利人共有两人。在中介公司的介绍下，我方当事人、中介公司和其中一名权利人三方共同签署了《房屋买卖意向书》，约定了房屋价款、支付方式等买卖房屋的必备条款，并约定了半个月后正式签署房屋买卖合同。为确保正式房屋买卖合同的如期签署，我方当事人根据意向书的约定，当场向签署该《房屋买卖意向书》的权利人支付了五万元的定金，对方收取了钱款并开具了收据，明确此笔款项为“定金”，同时在收据上还特别声明：“若除本人外，尚存在该房地产权属证明上记载的或非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产出售之权利，则视作本人已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意，并代表该任何第三人签署本收款收据。”
但是，收受了五万元后，对方事后以房屋另一权利人不同意出售房屋为由，最终没有按照约定和我方当事人签署正式房屋买卖合同。
为维护自己的合法权益，我方当事人依据《房屋买卖意向书》的仲裁条款，向上海仲裁委员会申请仲裁，被申请人为收取定金的对方当事人一人，请求裁定其双倍返还定金，理由是双方已经签订了购房预约合同，其中有定金条款并实际支付了定金，现对方因自身原因不同意签署正式房屋买卖合同，应当承担相应的民事法律责任。
立案两个月后进行了开庭。开庭审理时，对方辩称标的房屋系他和另一权利人所有，在另一权利人没有授权的情况下，他一人擅自与我方当事人签署的《房屋买卖意向书》应属无效，故只同意退还已经收取的五万元，不同意双倍返还。
开庭后等待了三个半月，我们收到了仲裁委寄来的裁决书。裁决书认为：本案中《房屋买卖意向书》的性质是我方当事人和对方当事人之间为未来签订正式房屋买卖合同而达成的预约合同。如果该意向书成立，双方由此而负有的合同义务是共同促成正式房屋买卖合同的订立。但是该意向书产生约束力的前提是意向书可以被实际履行。本案中，该意向书约定内容是未来签订标的房屋的正式买卖合同，必然涉及到对该房屋所有权的处分，获得被申请人和另一权利人两个房屋共有人的一致同意是处分该房屋所有权的先决条件。既然意向书的签订是为了促成正式房屋买卖合同的签订，而正式买卖合同又必须有房屋共有人的一致同意，故意向书有房屋共有人一致同意也就成为该意向书有效成立的必要条件。否则，在缺乏另一权利人对被申请人授权同意的情况下，意向书仅对被申请人产生约束力，另一权利人并无与申请人签订正式买卖合同的义务，这对将来正式买卖合同的有效订立——亦即意向书的实际履行——是法律上的重大障碍。鉴于另一权利人并未委托被申请人代理签订意向书，因此，仲裁庭认为，未经另一权利人的同意或者授权，申请人与被申请人签订的《房屋买卖意向书》无效。
基于对该《房屋买卖意向书》的无效认定，裁决书自然没有支持我方要求对方双倍返还定金的主张，而只是裁决对方返还已经收取的五万元。
由于本案实行仲裁，而我国对仲裁裁决尚未规定有实体救济的途径，所以本人在对本案裁决结果持保留态度的情况下，在此提出自己的观点，以求教于方家，争取对房屋买卖中这一普遍实行的做法在法理层面开展一次有益的探讨。
本人认为：本案中申请人和被申请人签订的《房屋买卖意向书》合法有效，被申请人在收取定金却反悔的情况下，应当承担双倍返还定金的法律责任。理由如下：
第一，《房屋买卖意向书》不同于正式房屋买卖合同，两者不能混淆。
正如裁决书所言，申请人与被申请人签订《房屋买卖意向书》的目的是在约定的时间、地点，按照已经约定的买卖条款签订正式房屋买卖合同，对标的房屋的转让来说，这属于“预约合同”。签订该《房屋买卖意向书》的我方当事人是房屋的买受人，另一方是标的房屋的两个权利人中的一人，他收取了五万元、开具了收据，同时声明在当时情形下可视作其已取得另一权利人之同意。这份《房屋买卖意向书》既然已由我方买受人和房屋的一个权利人共同签署，自然应当对他们两人产生法律约束力（裁决书认定“意向书仅对被申请人产生约束力”，推而言之则对另一房屋权利人不产生约束力，是对的）。买受方的义务是按照约定的时间和地点和房屋的权利人签署正式买卖合同，而收取了五万元定金的那一名房屋权利人的义务是确保自己和另一权利人共同按照约定的时间和地点签署正式买卖合同。正是在这个意义上，应当说这份《房屋买卖意向书》已经成立并生效，其中的定金条款由于定金已经实际交付而同样生效。
进一步而言，《房屋买卖意向书》具有自身的独立性，其生效与否不应当受制于其是否已得到标的房屋所有权利人的签署的影响，也不受制于日后没有在该《房屋买卖意向书》上签名的房屋其他权利人是否同意出售该房屋的意志的影响。本案裁决书认为，该《房屋买卖意向书》应当以“房屋共有人的一致同意”为其有效成立的“必要条件”，实际上是混淆了《房屋买卖意向书》和正式房屋买卖合同的本质区别。因为，正式的房屋买卖合同是对标的房屋所有权的直接处分，应当获得原所有权利人的一致同意，但《房屋买卖意向书》并非能够对房屋所有权作出直接的处分，故不应当以全体权利人是否同意出售为其生效要件。
第二，本案中不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对照这一规定，本案中当不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
另外，值得一提的是，在本案裁决书中，对裁决结论据以作出的法律依据表述为“依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款及《中华人民共和国合同法》有关规定。经查，“《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款”为“仲裁庭由一名仲裁员组成的，裁决由仲裁员直接作出”，而至于“《中华人民共和国合同法》有关规定”具体指哪些法律条款呢，不得而知。也即是说，这份裁决书中，对依据什么具体的法律条文裁决《房屋买卖意向书》无效，实际上并没有阐述，这又难免让人颇费思量。
第三，认定该《房屋买卖意向书》无效，与社会实践实际不符，并且有害。
按照本案裁决书的推理逻辑，日后在二手房转让中应当如下操作，才能保证《房屋买卖意向书》的有效，并在此基础上确保正式房屋买卖合同的签订，即：标的房屋的所有权利人共同与买受人签订《房屋买卖意向书》并共同签收定金，或者至少由其他所有权利人共同委托一名权利人对外签署《房屋买卖意向书》并签收定金。
但是，如果这种要求确实成为法律规定的话，则无疑将极大地增加有关当事人的磋商和交易成本，与目前二手房交易实践中多数只有房屋权利人中的一人对外签署《房屋买卖意向书》的通常做法相悖，于法于理都是弊大于利。正如上海协成房地产经纪有限公司刘姓经理所言：“如果这样规定的话，我们使用了多年的《房屋买卖意向书》大部分是无效的，以后怎么办？”
综上所述，《房屋买卖意向书》仅为确保房屋买卖双方签订正式买卖合同而用，应当在实际签约双方间产生约束力，在没有特别约定的情况下，一旦签署即告成立并生效，其法律效力不应受标的房屋其他权利人是否在其上签署或其日后是否同意出售房屋的意志的影响。
上海市金茂律师事务所
杨红良律师
2009年10月28日
国家旅游局办公室关于将《旅行社质量保证金存取管理办法》修改为《旅游服务质量保证金存取管理办法》的通知
国家旅游局办公室
国家旅游局办公室关于将《旅行社质量保证金存取管理办法》修改为《旅游服务质量保证金存取管理办法》的通知
旅办发〔2013〕170号
各省、自治区、直辖市旅游局（委）：
为落实《旅游法》第三十一条关于旅游服务质量保证金用于垫付旅游者人身安全遇有危险时紧急救助费用的规定，将《旅行社质量保证金存取管理办法》（旅发〔2009〕25号，以下简称旧办法）修改为《旅游服务质量保证金存取管理办法》（以下简称新办法）。有关事项通知如下：
1.将旅行社质量保证金修改为旅游服务质量保证金，在《旅游法》实施后，缴纳数额、存入方式等仍按《旅行社条例》、《旅行社条例实施细则》执行，使用范围除执行《旅行社条例》有关规定外，增加《旅游法》第三十一条用于垫付旅游者人身安全遇有危险时紧急救助费用的内容。
2.新办法在保留旧办法整体结构及主要内容的基础上，在第二条、第十四条，第十五条以及附件《旅游服务质量保证金存款协议书》、《旅游服务质量保证金银行担保承诺书》、《旅游服务质量保证金取款通知书》中增加了旅游服务质量保证金用于垫付旅游者人身安全遇有危险紧急救助费用的内容，新增加了《旅游服务质量保证金取款申请书》、《关于使用旅游服务质量保证金垫付旅游者人身安全遇有危险时紧急救助费用的决定书》两个附件。
现将修改后的《旅游服务质量保证金存取管理办法》印发给你们，请遵照执行。
附件：旅游服务质量保证金存取管理办法
国家旅游局办公室
2013年9月26日
附件:旅游服务质量保证金存取管理办法
http://www.cnta.gov.cn/files/yutian/2013/2013%2009/旅行社质量保证金存取管理办法.docx
附件:存款协议书
http://www.cnta.gov.cn/files/yutian/2013/2013%2009/1存款协议书.doc
附件:担保承诺书
http://www.cnta.gov.cn/files/yutian/2013/2013%2009/2担保承诺书.docx
附件:取款通知书
http://www.cnta.gov.cn/files/yutian/2013/2013%2009/3取款通知书.doc
附件:取款申请书
http://www.cnta.gov.cn/files/yutian/2013/2013%2009/4取款申请书.docx
附件:垫付决定书
http://www.cnta.gov.cn/files/yutian/2013/2013%2009/5垫付决定书.docx
旅游服务质量保证金存取管理办法
第一章 总则
第一条 为规范对旅游服务质量保证金的管理，根据《中华人民共和国旅游法》、《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》和《旅行社条例》的规定，制定本办法。
第二条 旅游服务质量保证金（以下简称“保证金”）是指根据《中华人民共和国旅游法》及《旅行社条例》的规定，由旅行社在指定银行缴存或由银行担保提供的一定数额用于旅游服务质量赔偿支付和团队旅游者人身安全遇有危险时紧急救助费用垫付的资金。
第三条 依据《旅行社条例》第十三条第一款的规定，为旅行社开设保证金专用账户或提供保证金担保业务的银行，由国家旅游局指定。国家旅游局本着公平、公开、公正的原则，指定符合法律、法规和本办法规定并提出书面申请的中国境内（不含港澳台地区）商业银行作为保证金的存储银行。
第四条 旅行社须在国家旅游局指定的范围内，选择一家银行（含其银行分支机构）存储保证金。保证金实行专户管理，专款专用。银行为旅行社开设保证金专用账户。当专用账户资金额度不足时，旅行社可对不足部分申请银行担保，但担保条件须符合银行要求。
第五条 银行本着服务客户的原则受理旅行社的保证金存储业务，按期办理保证金的存款、取款和支付手续，不得为不符合担保条件的旅行社提供担保。
第六条 旅行社要按照《旅行社条例》的规定，到指定银行办理存款、取款和支付手续。
第二章 存款
第七条 旅行社需要存缴保证金时，须持《营业执照》副本、《旅行社业务经营许可证》副本到银行办理存款手续。存缴保证金的旅行社须与银行签订《旅游服务质量保证金存款协议书》（附件1），并将复印件送许可的旅游行政主管部门备案。
第八条 为最大限度提高资金效益、简化续存手续，银行按照不少于一年定期、到期自动结息转存方式管理保证金，中途提取部分改按活期结算利息。利息收入全部归旅行社所有。
第九条 为防止保证金存单质押，银行应在存单上注明“专用存款不得质押”字样。
第十条 银行提出保证金担保的，由银行向许可的旅游行政主管部门出具《旅游服务质量保证金银行担保函》（附件2）。银行担保期限不得少于一年。担保期限届满前3个工作日，应续办担保手续。
第三章 取款
第十一条 旅行社因解散或破产清算、业务变更或撤减分社减交、三年内未因侵害旅游者合法权益受到行政机关罚款以上处罚而降低保证金数额50%等原因，需要支取保证金时，须向许可的旅游行政主管部门提出，许可的旅游行政主管部门审核出具《旅游服务质量保证金取款通知书》（附件3）。银行根据《旅游服务质量保证金取款通知书》，将相应数额的保证金退还给旅行社。
第十二条 发生《旅行社条例》第十五条规定的情形，银行应根据旅游行政主管部门出具的《旅游服务质量保证金取款通知书》及《旅游行政主管部门划拨旅游服务质量保证金决定书》，经与旅游行政主管部门核实无误后，在5个工作日内将保证金以现金或转账方式直接向旅游者支付。
第十三条 发生《旅行社条例》第十六条规定的情形，银行根据人民法院判决、裁定及其他生效法律文书执行。
第十四条 发生《旅游法》第三十一条规定的旅游者人身安全遇有危险时紧急救助费用垫付的情形，旅行社提出申请的（申请书样式见附件4），旅游行政主管部门应立即予以审核；旅游行政主管部门决定垫付的，需按实际所需确定垫付额度。申请额度和决定垫付额度均应在保证金账户现有额度内。
银行根据旅游行政主管部门出具的《旅游服务质量保证金取款通知书》及《关于使用旅游服务质量保证金垫付旅游者人身安全遇有危险时紧急救助费用的决定书》（附件5）后24小时内，经与旅游行政主管部门核实无误后，将保证金以现金或转账方式直接向《旅游服务质量保证金取款通知书》中确定的单位或账户提供。
第十五条 提供保证金担保的银行，因发生《旅行社条例》第十五条、第十六条规定的情形，在收到《旅游服务质量保证金取款通知书》及《旅游行政主管部门划拨旅游服务质量保证金决定书》或人民法院判决、裁定及其他生效法律文书5个工作日内履行担保责任；因发生《旅游法》第三十一条旅游者人身安全遇有危险时紧急救助费用垫付的情形，在收到《旅游服务质量保证金取款通知书》及《关于使用旅游服务质量保证金垫付旅游者人身安全遇有危险时紧急救助费用的决定书》24小时内履行担保责任。
第四章 附则
第十六条 银行应及时和定期通报保证金情况信息，具体通报内容和方式如下：
（一）当旅游行政主管部门、人民法院依法划拨保证金后3个工作日内，将划拨单位、划拨数额、划拨依据文书等情况，通报给旅行社和许可的旅游行政主管部门。
（二）银行应每季度将保证金存款对账单一式两份，发给旅行社和许可的旅游行政主管部门。
第十七条 本办法自发布之日起实行。
旅游服务质量保证金存款协议书
为加强对旅游服务质量保证金的管理，根据《旅游法》等规定，旅行社和银行就旅游服务质量保证金（以下简称保证金）管理事项达成以下协议：
一、该保证金属于旅行社依法缴存、保障旅游者权益的专用资金，除发生《旅游法》第三十一条、《旅行社条例》第十五条、第十六条规定的情形外，任何单位和个人不得动用保证金。
二、银行对旅行社存入的保证金，按照＿年定期、到期自动结息转存方式管理，中途提取的部门按活期结息，全部利息收入归旅行社所有。
三、旅行社不得将保证金存单用于质押，银行应在出具的存单上注明“专用存款不得质押”字样。
四、保证金支取按照如下方式进行：
（一）旅行社因解散或破产清算、业务变更或撤减分社减交、三年内未因侵害旅游者合法权益受到行政机关罚款以上处罚而降低保证金数额50%等原因，需要支取保证金时，银行根据许可的旅游行政主管部门出具的《旅游服务质量保证金取款通知书》等有关文件，将保证金直接退还给旅行社。
（二）发生《旅行社条例》第十五条规定的情形，银行应根据旅游行政主管部门出具的《旅游服务质量保证金取款通知书》及《旅游行政主管部门划拨旅游服务质量保证金决定书》，经与旅游行政主管部门核实无误后，在5个工作日内将保证金以现金或转账方式直接向旅游者支付。
（三）发生《旅行社条例》第十六条规定的情形，银行根据人民法院判决、裁定及其他生效法律文书从保证金账户中扣取。
（四）发生《旅游法》第三十一条规定的紧急救助情形，银行根据旅游行政主管部门出具的《旅游服务质量保证金取款通知书》及《关于使用旅游服务质量保证金垫付旅游者人身安全遇有危险时紧急救助费用的决定书》后24小时内，经与旅游行政主管部门核实无误后，将保证金以现金或转账方式直接向当事旅行社提供。
按照第（一）（二）（三）（四）项规定的方式执行时，对超出旅行社存缴保证金数额的，银行不承担任何支付义务。
五、旅游行政主管部门、人民法院按规定划拨保证金后3个工作日内，银行应将划拨数额、划拨单位、划拨依据文书等情况通知旅行社和许可的旅游行政主管部门。
六、银行应每季度将保证金存款对账单一式两份，分别发送给旅行社和许可的旅游行政主管部门。
七、本协议一式两份，旅行社和开户银行各存一份，复印件送许可的旅游行政主管部门备案。
附注一：存款原因（选择其一）:
1.新设立（）；
2.业务变更增存（）；
3.设立分社增存（）；
4.旅游行政主管部门划拨补交（）。
附注二：许可的旅游行政主管部门、旅行社及开户银行基本信息：
1.许可的旅游行政主管部门名称：
通信地址及邮编：
联系人及联系电话：
2.旅行社名称：
通信地址及邮编：
法定代表人姓名及联系电话：
3.开户银行名称：
通信地址及邮编：
联系电话：
旅行社（盖章）
法定代表人或授权代表人签字： 签字时间：
开户银行（盖章）
法定代表人或授权代表人签字： 签字时间：
旅游服务质量保证金银行担保承诺书
**旅游局：
根据《旅行社条例》规定，**旅行社（经营许可证号**）
需依法交纳**万元人民币（金额大写**）的旅游服务质量保证金。按照我行和该旅行社（以下简称申请人）签订的协议（编号为**），我行作出如下承诺，保证申请人支付：
1.申请人因违反旅游合同约定，侵害旅游者合法权益，经旅游行政主管部门查证属实，须赔偿旅游者损失。
2.申请人因解散、破产或者其他原因造成旅游者预交旅游费损失。
3.按照人民法院的判决、裁定或仲裁机构的裁决，申请人须赔偿旅游者的损失。
4.按照申请或旅游行政主管部门决定，垫付团队旅游者人身安全遇有危险时紧急救助的费用。
如果申请人届时没有支付上述费用或损失，我行保证在收到旅游行政主管部门出具的《旅游服务质量保证金取款通知书》、《旅游行政主管部门划拨旅游服务质量保证金决定书》或者其他相关证明文件的5个工作日内在担保额度内履行担保义务；在收到《旅游服务质量保证金取款通知书》、《关于使用旅游服务质量保证金垫付旅游者人身安全遇有危险时紧急救助费用的决定书》的24小时内，在担保额度内履行担保义务。
本担保承诺书有效期自*年*月*日起至*年*月*日止
担保银行（盖章）
地址：
* 年*月*日
旅游服务质量保证金取款通知书
旅行社名称
经营许可证号码
通信地址及邮编
法定代表人姓名及联系电话
保证金开户银行及联系电话
取款原因 第一类 退还给旅行社
1.解散撤销清算（）
2.业务变更减交（）
3.撤减分社减交（）
4.旅游行政主管部门依法降低保证金数额50%（）
第二类 给付旅游者
1.旅行社违反合同约定侵害旅游者合法权益，经旅游行政主管部门查证属实（）
2.旅行社解散、破产或者其他原因造成旅游者预交旅游费用损失（）
第三类 垫付团队旅游者紧急救助费用
1.旅行社申请垫付（）
2.旅游行政主管部门决定垫付（）
取款金额 大写：佰 拾 万 千 佰 拾 元 角 分；小写
辅助文件一 《旅游行政主管部门划拨旅游服务质量保证金决定书》（）
辅助文件二 《关于使用旅游服务质量保证金垫付旅游者人身安全遇有危险时紧急救助费用的决定书》（）
旅游行政主管部门意见 属第一类情形的，开户银行在5个工作日内，直接退还旅行社。
属第二类情形的，开户银行在5个工作日内，直接给付旅游者，并在之后3个工作日内，将划拨单位、划拨数额、划拨依据文书等情况通报给旅行社和许可的旅游行政主管部门。
属第三类情形的，开户银行在24小时内，直接提供给**单位或**账户。
经办人签字：
领导签字：
单位盖章
地址：
联系电话：
旅游服务质量保证金取款申请书
**旅游局（委）：
兹有以下原因申请支取旅游服务质量保证金：
1.解散撤销清算（）
2.业务变更减交（）
3.撤减分社减交（）
4.旅游行政主管部门依法降低保证金数额50%（）
5.垫付旅游者人身安全遇有危险时紧急救助费用（）
支取金额：
大写 佰 拾 万 千 佰 拾 元 角 分
小写
支取方式：
1.转账**开户行的**账户（）
2.现金（）
旅行社名称（加盖公章）：
经营许可证号码：
法定代表人：
法定代表人联系电话：
年 月 日
《关于使用旅游服务质量保证金垫付旅游 者人身安全遇有危险时紧急救助费用的
决定书》
**（旅行社名称）：
鉴于 ** （时间）发生在 ** （地点）的 ** 事件，决定使用你社旅游服务质量保证金 ** （额度大写）垫付旅游者人身安全遇有危险时紧急救助费用。
**旅游局（委）
年 月 日
（公章）
抄送：**（存储旅游服务质量保证金的银行名称）
