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展望2010：调控政策频出 明年楼市有望“降温”

陈召利


　　为了尽可能减少全球金融危机的影响，2008年底出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》拉开了2009年对房地产业的救市序幕，随后各地各有关部门认真贯彻中央关于扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，制定出台了一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策措施，对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。时隔一年来看，所有针对房地产的优惠政策都如愿以偿收到了三大效果：低息与信贷、抵押拉长融资杠杆、降税和征地培育购房者、缩短房地产周转时间，最终结果就是房地产价格疯涨。因此，2009年中国房地产市场非但没有受到全球金融危机多少影响，反而逆势而上，如火如荼，甚至重新产生了较大的泡沫。2009年12月16日《福布斯》评选7大金融泡沫，中国房地产成为位列第二位的近在眼前的金融泡沫。评语如下：中国的增长看上去“疑似”当年日本和美国市场崩盘前的状况，开发商严重依赖金融高杠杆和所谓“价格永远上涨”的概念。
　　为了促进中国经济与房地产市场平稳健康的发展，2009年底中央几次会议释放出政策动态调整的信号，中央和地方有关房地产调控政策仍在不断推出，火热的房地产市场已出现微妙变化。

一、中央经济工作会议定房地产调控基调

　　在经过了2009年10月至12月的政策不确定期后，中央终于对明年的房地产宏观政策做出了明确的规划。2009年中央经济工作会议公报内容中，直接涉及房地业的主要有两处，其中之一是，要扩大内需特别是增加居民消费需求，“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度”。这条比较关键，表明中央并没改变2008年底出台的房产优惠政策的指导思想。由此基本可以推断，中央和地方出台的大部分房产优惠政策，都不会改变，尤其是针对“居民自住和改善性购房需求”的相关政策。

二、国务院微调房地产市场政策——稳中有变

　　2009年12月9日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议通过个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
　　2009年12月14日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。
　　与以往相比，本次会议明确提出的是“遏制”，力度明显重于“抑制”，更不同于以往“稳定”措辞。可以预见，明年土地、金融、税收等政策将收紧，房价下跌趋势加大。

三、各部委贯彻落实房地产市场调控政策

　　1．收紧土地出让政策：2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综[2009]74号），明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。此举被评论为“拿地新规”，为的是对开发商资金链形成压力，遏制部分炒地、囤地行为。但是，该政策对开发商的影响是不一样的。今年楼市销售火爆，开发商已大量回笼资金，对资金实力雄厚的开发商而言，该政策对他们形不成压力，而对实力小、资金仍紧张的开发商，在竞地面前压力会加大。
　　2．营业税“2改5”政策：2009年12月22日，财政部、国家税务总局出台《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》明确了调整后的个人住房转让营业税政策细则，规定：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。两部委公布的营业税细则，首先提及非普通住宅的纳税调整，可见政策主要考虑点还是放在了打压投机、鼓励自住及改善需求上面。这一政策将使得贷款购买高档二手房的客户因为交易环节费用太高而转而选择一手商品房，投资需求也将转移，而市场上中低价、中小面积的二手房将继续火热成交。

营业税“2改5”前后税费对比

征收标准 普通住房 非普通住房

2009年政策 2010年政策 2009年政策 2010年政策
满五年（含） 免征 免征 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55%
满二年（含）但不足五年 免征 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55% 全额售价*5.55%
不足二年 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55% 全额售价*5.55% 全额售价*5.55%
备注 目前，江苏普通商品住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下。

四、2010年江苏省房地产市场新政

　　目前，江苏省房地产市场仍面临不少困难和问题，特别是部分城市房价上涨较快等问题，已经引起社会各界的高度关注，群众反应强烈。为此，江苏省住房和城乡建设厅、江苏省财政厅、江苏省国土资源厅等八部门于2009年12月23日出台《关于促进市场平稳健康发展的指导意见》（苏建房[2009]395号），该意见提出：（1）增加普通商品住房有效供给，保持商品房价格基本稳定。（2）继续支持居民自和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。保持促进住房合理消费政策的连续性和稳定性，继续鼓励和支持居民自住和改善型住房消费，去年底省制定的有关优惠政策继续执行。居民购买自住和改善型普通商品住房的，实行1％的契税适用税率。同时，该意见还赋予了各市地方政府的调控权限。明确“各地要从实际出发，在认真落实国家和省有关政策的前提下，进一步完善促进住房消费的政策和措施，通过采取购房补贴、最低首付比例和利率优惠等形式，鼓励和支持居民购买自住和改善型普通商品住房。这意味着江苏省及各市制定的有关优惠政策有望继续执行。（3）规范房地产市场管理，维护市场秩序。（4）加快保障性安居工程建设，进一步加强住房保障。（5）强化地方政府责任，切实履行稳定房地产市场的职责。
　　实际上，江苏省的房地产市场新政与中央政策是一脉相承的，江苏的住房优惠政策是去是留终于有了说法，但其中“鼓励有条件的地方实行商品住房现售”、“对新建普通商品房价格实行备案制度”等提法，可能预示着商品房销售的未来走向，值得特别关注。



国家出版局


进口纸到货验收结算办法

1982年6月9日，国家出版局

为健全进口纸到货验收制度，明确划分各有关方面的责任、义务，以利于配合协作。根据国家出版局转发《关于进口纸实行统一调度的会谈纪要》（以下简称《纪要》）规定的精神，特制定本办法。
第一条 国家出版局纸张供应公司（以下简称公司）负责办理进口纸定货，了解国外装船交货情况，安排变更分运和结算纸款等事项。新港到货公司派驻港员负责办理；上海、黄埔、青岛三个港口的到货，分别委托上海出版物资公司、广东省出版公司和山东省出版局印刷物资供应站代办（以下简称：代办单位）。公司和代办单位之间业务联系，按照《进口纸接运工作细则》的规定办理。
第二条 公司按照国家出版局下达的分配指标和代印任务，作出具体的供货安排后，应书面通知用纸单位（为简化手续不另签订合同）；用纸单位如有不同意见，应在接到通知10天内正式以书面提出，可以另行协商。如在10天内未提出书面意见，公司的供货安排即起到供货合同的作用。到货时不得拒绝收货和拒付纸款。
第三条 为便于用纸单位作好收货付款的准备，公司业务科在预计的到货期前填写“进口纸分运计划通知单”通知港口办理分运时，应同时寄一联给用纸单位，做为到货“预报”。代办单位（新港为“公司”，下同）在轮船抵港靠岸时，应填写“进口纸卸船发货通知单”寄交收货单位，作为到货“确报”。
第四条 收货单位到车站提货办理交接时，应按照铁路运单所填的件数（运单如未写件数，应要求车站按实卸件数编写记录，通知代办单位）当场点验清楚。如有溢、短，应由车站编写记录，在到货10天内把这批纸每一车的货票（运单）连同车站记录挂号寄交代办单位查询并抄告我公司进口科，以便于全面核对。
第五条 按照《纪要》第三条规定，公司在开始卸船发货时，即按计划拨供的数量，一次向用纸单位托收纸款。收货时如发现溢短和残破雨湿事项，应按本办法有关规定办理，不得拒付纸款。
用纸单位验收完毕，应在最后一车到货的10天内和代办单位将实收件数核对清楚，公司按代办单位结清的实发件数结算；如和原收款数有出入时，另开调拨单补收或退款。
第六条 在港口已经检验的残损纸应在运单发货人声明栏注明。收货单位在车站办理交接点验发现雨湿、残破和污染时（以下统称残损）运单发货人声明栏没有签注的、或者超出签注的数量应分析原因要求车站编造记录。属于铁路责任的，收货单位直接向当地路局办理索赔，属于港口装车的原残应和代办单位联系，如在港口已经理残索赔，卸后未增加新的残损，即不再检验。如在港口未经检验，或在装车运输过程中新发生的残损，应找当地保险公司（没有保险公司的由人民银行信贷科代办）检验并作出联检记录，寄交代办单位办理索赔并抄告我公司。
第七条 进口纸是法定必检商品。一批到货如分拨多处，代办单位可指定其中一个收货单位（一般由分拨数较多的单位）报检。商检费由公司支付，商检局检验合格的结果单寄交公司。如不合格则需作出检验证书，将正本一份、副本三份、纸样三份并附索赔理由书（包括损失程度或影响使用的情况并计算出损失的数量）挂号寄交公司办理索赔。
第八条 进口新闻纸按国际市场惯例用毛重结算。因为批量过大，港口难于逐件核对重量，因此从1978年开始即按照每批到货的平均件重计算。进口胶版纸、铜版纸、字典纸等如国外是按重量结算，国内也改按平均件重结算，每件纸重量不等，盈亏互不找补。但个别零头打成小件者例外。
为了向国外索赔，收货时可过磅抽查重量，如果和筒上标记的重量不符，应报当地商检局检验出证。将证书正本一份、副本三份，寄交公司办理索赔。按令计量的平板纸令数或张数不符，按重量计量的实重和纸件标记不符，也可报检出证索赔。
第九条 公司收到的定货合同、国外发票、提单等资料寄一份给代办单位。收货单位按以上各条规定办理商检需用这些资料时，可向代办单位索取。
第十条 残短问题的索赔款，原则上残纸归谁，赔款也退给谁；短缺在用户付款数内的赔款给用户，短缺在公司付款数内的赔款归公司。办理报检支付的商检费用应从赔款中扣还。
质量问题的索赔款，原则上归公司收入，抵补质量合格不办索赔的商检费支出（法检商品是批批必检开支较大）。如因质量问题而影响纸张不能使用，或造成经济损失者，可按实际情况用赔款的一部分，最多为扣除商检费后的全部，补偿用户的损失。
第十一条 进口纸不论是运到其他地点还是在港口当地使用，一律按照公司的统一调拨价格（进口公司的国内交货价加公司的统一定额运费）结算。
发站（港）收取的运费、装车（船）费和其他杂费由公司负担。运到收货单位当地车站（码头）以后，所支付的一切费用（包括卸火车（船）费和车站（码头）的堆存费等）由收货单位负担。港口当地用户到港口提货时除外运公司收取的定额费、商检局进行品质检验的商检费由公司负担外，其他费用（包括装车费、市内运费和港口堆存费等）由收货单位负担。
第十二条 本办法于1981年第三次进口纸接运工作座谈会起草，同年8月在昆明召开的全国出版用纸调度会上征求意见。1982年5月第四次进口纸接运工作座谈会定稿，报国家出版事业管理局批准，从1982年7月1日起试行。